זאת כבר עובדה, בניה ירוקה מעלה את ערך הדירות!

בעשור האחרון, נבנים בישראל יותר ויותר מבנים העומדים בתקנים ירוקים, בעיקר בבניינים משותפים ובמגדלים רבי קומות וישראל מתקדמת בצעדי ענק למצב הקיים במדינות מתפתחות רבות בעולם. אולם, למרות ההתפתחות המואצת בתחום, בכל הקשור להערכת שווי נכסים, המודל הקיים נשאר כפי שהיה מאז ומתמיד, אינו מתייחס לנכסים שנבנו בבניה ירוקה ואינו מביא בחשבון את המאפיינים הייחודיים שיש בבניה ירוקה.

ישראלים מאמינים בבניה ירוקה

מחקרים מהשנים האחרונות בארץ ובעולם מצאו שערכן של דירות שנבנו עם תקנים ירוקים, שוות יותר מאשר דירות רגילות.

מחקר שנעשה באוניברסיטת תל אביב על ידי ראש מכון אלרוב לחקר הנדל״ן, ד״ר דני בן שחר, גילה כי דירות בניינים העומדים בתקנים ירוקים, נמכרו במחיר גבוה יותר (בין 2% ל 10%). המחקר כלל מדגם אקראי ובו מאה ותשעים עסקאות בשישה מגדלים בנתניה – שלושה ירוקים ושלושה שאינם ירוקים, כולם דירות ׳יד ראשונה׳ ובדק את משך הזמן שעמדו הדירות למכירה, עד למכירה עצמה. 

בסימפוזיון לחקר הנדל״ן שנערך בארה״ב בשנים האחרונות ([1]IRERS ), הוצג מחקר על נכסים ירוקים במלזיה. במחקר מצאו כי ישנן 21 תכונות ייחודיות בבניינים שנבנו בבניה ירוקה והן תורמות להעלאת שווי הנכס. המלצה שיצאה משם היא להוסיף את התכונות הללו לבדיקה כשמבצעים הערכת שמאות.

אז מה התכונות שהם מצאו בבניינים ירוקים? תאורה טבעית ואוורור נכון נמצאו כחוסכים באנרגיה וחשמל, בנכסים מסחריים הם אפילו משפרים את הפרודוקטיביות של העובדים. מחזור מי גשמים וטכנולוגיות חוסכות במים ובחשמל מהוות חיסכון לטווח ארוך וקרבה לאמצעי תחבורה ציבורית, פארקים ושטחים פתוחים יוצרים עליה באיכות החיים. באופן עקיף, כל אלה מעלים את ערך הנכס.

22% פחות בצריכת החשמל

כתמיכה בטענת החיסכון נמצא במחקר שנעשה על ידי המשרד להגנת הסביבה בשנת 2018 כי משקי בית הנמצאים בבניינים ירוקים, משלמים עבור חשבון החשמל בממוצע כ- 22%  פחות בכל השנה, ממי שמתגוררים בבתים בבניה ׳רגילה׳. (חיסכון של כ 950 ש״ח לשנה) החיסכון מתאפשר כיוון שיש ניצול נכון של אנרגיית השמש והרוח, שימוש בחומרים מבודדים ומיקום מושכל של חלונות.

דירות ירוקות נמכרות מהר יותר 

ישנו דבר נוסף העומד לזכותן של הדירות הירוקות בנוסף לערכן שהוא גבוה יותר מדירות ׳רגילות׳ וזו העובדה שהן גם נמכרות מהר יותר.  ממצאים נוספים מהמחקר שנערך באוניברסיטת תל אביב מראים שדירות ירוקות נמכרו הרבה יותר מהר מאשר דירות ׳רגילות׳ בכ 4 – 13 חודשים. מסתבר שהציבור הישראלי מבין שלמשמעות רכישת דירה ירוקה יש ערך כלכלי בסופו של דבר שבא לביטוי בעיקר חיסכון כספי.

גם במהלך הבניה הירוקה חוסכים בעלויות

במשרד להגנת הסביבה ערכו מעקב אחרי 28 מבנים במהלך שלוש שנים וגילו שמשך בניית כל הבניינים הירוקים (גם למ”ר, גם לדירה) היה קצר יותר. הסיבה לכך טמונה בעובדה שבניינים ירוקים מתוכננים באופן יסודי יותר ובאופן כללי בצורה טובה יותר. העובדה הזו טמונה דווקא בגלל שעוד בזמן שלבי התכנון קיים הצורך להחליט מראש על גופי התאורה, גופי המים וכדומה, ונוצר מצב שבו אין עיכובים אחר כך בגלל החלטות שצריך לקבל (והתקבלו כבר בשלב התכנון). כך יוצא שהפרויקטים התקצרו בממוצע של שלושה עד ארבעה חודשים והמשמעות של זה היא חיסכון של עלויות לקבלן כמו מימון, ערבויות, משכורות ועוד. דבר נוסף וחשוב הוא שיש פחות דברים בלתי מתוכננים בדרך, דווקא בגלל התכנון המוקדם.

ומה בנוגע לשמאות של דירות ירוקות כיום?

שמאי המקרקעין אוהד גרינברג טוען כי קיימת בעיה כשרוצים להעריך את שווי הנדל״ן כיום והיא נובעת מכך שמערכות הדירוג של הבניה הירוקה, מודדות את ההשפעה הסביבתית שלהם בלבד ולא הופכות את היתרונות הללו למונחים פיננסיים. אין במערכות האלה אלמנט העורך השוואה בין המאפיינים של בניין בבניה ירוקה לעומת בניין בבניה סטנדרטית, ויותר מכך, אין תרגום של היתרונות הללו לערך שיכול לקבוע ולהעריך על פי כך את השווי האמיתי והנכון של הנכס.

סביר להניח שבעתיד וככל שתהיה יותר בניה ירוקה בישראל, ייבנה מודל עדכני לשמאות שייקח בחשבון את כל היתרונות הכלכליים ושאינם כלכליים, הטמונים במגורים בבית ירוק וייקבע לפיהם את שווי השוק.

ובינתיים, עד שזה יקרה, נראה שהשוק מסתדר גם כך ורוכשי דירות מצביעים ברגליים.


[1] International Real Estate Research Symposium

כתוב/כתבי תגובה

לקבלת הצעת מחיר ללא התחייבות

הודעתך נשלחה בהצלחה!
נהיה בקשר בהקדם